INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
Lei Federal nº 4.591/64 e art. 765 e seguintes do Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça de Santa Catarina

1. Requerimento firmado pelo(s) proprietário(s) ou incorporador com firma reconhecida por autenticidade (art. 822 do Código de Normas da CGJ/SC) constando a qualificação completa das partes, número da matrícula do imóvel objeto da incorporação e o fundamento legal.
1.1 Se os proprietários forem casados deverá constar a assinatura de ambos os cônjuges no requerimento, ou apresentar declaração de anuência do cônjuge que não assinou.
1.2 As qualificações dos proprietários deverão atender ao disposto na Lei 6.015/73 e ao Provimento CNJ nº 61/2017.
1.3 Observar na matrícula do imóvel, se a qualificação dos proprietários está atualizada. Caso não esteja, requerer a averbação da qualificação, apresentado para tanto, requerimento assinado com firma reconhecida e instruído com os documentos pertinentes para que se proceda a averbação da atual qualificação.
1.4 Se o proprietário ou incorporador for pessoa jurídica deverá apresentar o contrato social e certidão Simplificada da Junta Comercial, expedida nos últimos 90 dias, em conformidade com o art. 483 do Código de Normas da CGJ/SC.
1.5 O contrato social e a certidão apresentados poderão ser cópias simples se puderem ser confirmados eletronicamente. Caso contrário as cópias deverão ser autenticadas.
2. Título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos, ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado.
3. Certidão Negativa de Débitos Federais em nome dos proprietários e incorporador.
4. Certidão Negativa de Débitos Estaduais em nome dos proprietários e incorporador.
5. Certidão Negativa de Débitos Municipais em nome dos proprietários e incorporador, do local do imóvel e domicílio/sede do proprietário/incorporador.
6. Certidão Negativa de Protestos, dos últimos 5 anos, em nome dos proprietários/incorporador, expedida pelos Tabelionatos de Protestos e de Títulos (art. 32, b, d 4.591/64).
    7. Certidões de distribuição de ações cíveis e criminais em nome dos proprietários/incorporador, expedidas pela Justiça Estadual emitidas pelos sistemas SAJ e e-Proc, da comarca da localidade do imóvel e da comarca de domicílio do proprietário/incorporador. 
    8. Certidões de distribuição de ações cíveis e criminais em nome dos proprietários/incorporador, expedidas pela Justiça Federal, da comarca da localidade do imóvel e da comarca de domicílio do proprietário/incorporador. 
9. Certidão de distribuição de ações trabalhistas em nome dos proprietários/incorporador, expedida pela Justiça do Trabalho da comarca da localidade do imóvel e da comarca de domicílio/sede do proprietário/incorporador
10. Certidões do Imóvel: certidão de Inteiro Teor, de Ônus, de Ações Reais e Pessoais Reipersecutórias e Vintenária do imóvel objeto da incorporação, expedidas pelo Registro de Imóveis nos últimos 30 dias.
11. Projeto Arquitetônico de Construção (plantas, memorial descritivo e memorial de incorporação) devidamente aprovado pelas autoridades competentes, e assinado pelo profissional responsável e pelo proprietário, com firmas reconhecidas (art. 32, “d”, da lei: 4.591/64).
12. Cálculo das áreas das edificações/unidades, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída (art. 32, “e”, da Lei 4.591/64 e quadros I ,II , III, IVA, IVB, IB1, V, VI, VII e VIII da ABNT -NBR 12.721:2006).
13. Certidão Negativa de Débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições (art. 32, “f” da Lei 4.591/64).
14. Memorial Descritivo das Especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do artigo 53, da Lei 4.591/64. Este documento descreve todo o edifício, inclusive área do terreno, subsolo, térreo, estacionamentos, pavimentos fundações, tipo de material, acabamentos, acessos. 
15. Avaliação do Custo Global da Obra, atualizada à data arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do artigo 53, da Lei 4.591/64, com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo construção de cada unidade, devidamente autenticada profissional responsável pela obra (art. 32, “h”, da Lei 4.591/64).
16. Minuta da Futura Convenção de Condomínio, contendo os requisitos do art. 9º, da Lei 4.591/64 e artigo 1.334 do Código Civil de 2002 que regerá a edificação ou o conjunto de edificações, contendo a individuação das unidades e a caracterização das áreas de uso comum, além das normas gerais do condomínio (art. 32, “j”, da Lei 4.591/64).
17. Declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39 da Lei 4.591/64 (art. 32, “l”, da Lei 4.591/64).
18. Certidão de Instrumento Público de Mandato: quando o incorporador não for o proprietário do imóvel que se pretende a incorporação deverá: apresentar a certidão de instrumento público de mandato. Neste caso o proprietário outorga ao construtor e/ou ao incorporador, poderes para a alienação de frações ideais do terreno (art. 31, § 1°, c/c art. 32, “m”, da Lei 4.591/64).
19. Declaração de Prazo: Declaração expressa em que se fixe, se o empreendimento está ou não sujeito ao prazo de carência, de até 180 dias (art. 32, “n” da Lei 4.591/64).
20. Atestado de Idoneidade Financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no país há mais de 5 (cinco) anos, (art. 32, “o” da lei 4.591/64), assinado pelo representante do banco com o devido reconhecimento de firma, anexando a respectiva procuração.
21. Declaração de Vagas: Declaração acompanhada de planta, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos, mencionando se as vagas de estacionamento, garagens ou boxes, estão ou não vinculados aos apartamentos, assinada pelo incorporador e pelo profissional responsável pela obra, com as firmas reconhecidas (art. 32, “p” e § 9º da Lei 4.591/64).
22. Apresentar modelo/minuta de contrato padrão de compromisso de compra e venda que ficará arquivado na serventia, conforme determinado pelo art. 67, §§ 3º e 4º da Lei 4.591/64. O modelo de contrato deverá conter as assinaturas do proprietário e/ou incorporador com o devido reconhecimento de firma.
23. Apresentar a Anotação de Responsabilidade Técnica - ART ou Registro de Responsabilidade Técnica – RRT com o comprovante de quitação, conforme determina o artigo 618 do Código de Normas da CGJ/SC, inclusive para a atividade de orçamento/avaliação referente ao cálculo de área (NBR 12.721).
24. Licença para construção, expedida pelo Município de Indaial, (Art. 32, §10, da Lei 4.591/64), acompanhado da nomeação do representante do município de assinou a certidão de aprovação. Fica dispensada a apresentação da nomeação, se a certidão for assinada digitalmente e puder ser confirmada eletronicamente.
25. Licença Ambiental, expedida pelo órgão ambiental competente, quando se tratar de condomínio de edificações previsto no art. 8º da Lei 4.591/64. Considerando que o CONSEMA atribuiu ao Município de Indaial a atividade de licenciamento ambiental de condomínios de casas através da Resolução nº 101/2017, ficando vedado tal licenciamento pela FATMA em razão do disposto na Resolução nº 98/2017 (art. 5º), e ainda, que o Município designou o Consórcio Intermunicipal de Médio Vale do Itajaí - CIMVI como órgão ambiental do Município responsável pelos licenciamentos ambientais, deverá a parte apresentar as certidões ambientais expedidas pelo Município e acompanhadas dos documentos de representação dos signatários da referida certidão, nos termos do artigo 778 do Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça de Santa Catarina.
26. Inscrição Imobiliária: Verificar se o cadastro imobiliário e/ou inscrição imobiliária está averbado na matrícula do imóvel objeto da incorporação. Se não estiver averbado, providenciar a averbação através de requerimento assinado com firma reconhecida e instruído com certidão expedida pela Prefeitura Municipal (art. 176, § 1º, inciso II, n. 3, letra "b" da Lei 6.015/73 e art. 674, I, "c" do Código de Normas da CGJ/SC).

Observações:
    a) As certidões expedidas pela Justiça Federal, Justiça Estadual, Justiça do Trabalho e dos Tabelionatos de Protesto de Títulos deverão ser extraídas no domicílio do proprietário e do incorporador, bem como na circunscrição onde se localizar o imóvel a ser incorporado, e referentes aos últimos 10 anos. 
    b) Se alguma das certidões judiciais for POSITIVA, o interessado deverá apresentar certidão narrativa da respectiva ação, acompanhada de declaração do incorporador de que tal ação não tem referência com o imóvel onde será feita a incorporação, e que tal ação não prejudicará os futuros adquirentes. Dependendo do valor da causa ou da condenação na ação judicial, deverá o proprietário e/ou incorporador comprovar que possui outros bens suficientes para garantir eventual condenação.
    c) Se o requerente for pessoa jurídica, as certidões de distribuição de ações criminais das Justiças Estadual e Federal, também deverão ser expedidas em nome dos sócios, bem como, se empresa constituída por outras pessoas jurídicas, tais certidões referir-se-ão aos sócios destas últimas.
    d) Os Memoriais Descritivo e de Incorporação e as Declarações deverão conter a assinatura do engenheiro responsável e dos proprietários, com os devidos reconhecimentos das firmas.
    e) Quem pode ser incorporador: O Proprietário, o promitente comprador, o promitente permutante, o procurador ou o corretor. Nos quatro últimos casos, deve haver cláusulas específicas no contrato ou na procuração (32, a e 31, par 1º da Lei 4591/64).
    f) Os documentos ficarão arquivados na Serventia e deverão ter as firmas de seus subscritores reconhecidas por autenticidade nos termos do artigo 822, inciso I do Código de Normas da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Santa Catarina, nos documentos de ordem particular, exceção feita aos documentos públicos.
    g) Os documentos que instruem o requerimento de registro deverão, sempre que possível, vir no original; porém, serão aceitas cópias reprográficas, desde que autenticadas. Se o oficial suspeitar da autenticidade de qualquer delas, poderá exigir a exibição do original - art. 766 do Código de Normas da CGJSC.
    h) Será de noventa (90) dias o prazo de validade das certidões em que não houver outro prazo anotado na própria certidão.
    i) O registro da incorporação será válido pelo prazo de 180 dias, findo o qual, se ela ainda não se houver concretizado (com o registro de contrato de promessa de compra e venda), o incorporador só poderá negociar unidades depois de atualizar a documentação a que se refere o artigo anterior, revalidando o registro por igual prazo, conforme disposto no Art. 33 da Lei 4.591/64. 
    j) A descrição do imóvel tanto na planta de situação, quanto no memorial de incorporação deverá ser idêntica àquela constante na matrícula do imóvel, incluindo nome e número da matrícula dos imóveis confrontantes, linhas, ângulos, coordenadas geográficas e medidas. Caso os rumos, ângulos ou coordenadas geográficas indicados nas plantas e no memorial não estiverem de acordo com a descrição constante na matrícula, a parte deverá providenciar a retificação simples, através de requerimento, memorial descritivo e certidão da Prefeitura Municipal, a fim de incluir tais informações na matrícula do imóvel (art. 213, I, “d”, Lei 6.015/73).

Os requisitos/documentos listados acima são meramente informativos, sendo que o título apresentado para registro e ou averbação estará sujeito à análise, nos termos do art. 198 da Lei 6.015/73 e demais legislações aplicáveis, podendo o registrador exigir outros documentos e comprovações.
Outubro/2019.