SERVIÇOS

USUCAPIÃO ADMINISTRATIVA (atualizado em 02/08/2017)

(Art. 216-A da Lei 6.015/1973, introduzido pela Lei 13.105/2015 e alterado pela Lei 13.465/2017)
OBSERVAÇÕES IMPORTANTES – O instituto da usucapião extrajudicial, processada perante o Registro de Imóveis, foi introduzido no sistema jurídico brasileiro pela Lei nº 13.105 (novo Código de Processo Civil), publicada no Diário Oficial do dia 17/03/2015 entrando em vigor após decorrido 1 (um) ano da data de sua publicação (art. 1.045).    Por ser um tema novo, pode ocorrer de a Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de Santa Catarina regular a matéria em âmbito estadual, o que igualmente poderá ampliar ou diminuir os requisitos de análise abaixo citados.
ESCLARECIMENTOS:

  1. Os bens públicos não estão sujeitos a usucapião (art. 183, § 3º, e 191, § único, da Constituição Federal e art. 102 do Código Civil).
  2. O pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião é opcional. Caso a parte prefira, poderá optar pela via jurisdicional.
  3. O pedido deverá ser efetuado perante o cartório de registro de imóveis da Comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo.
  4. Há necessidade de representação por advogado (caput do art. 216-A da Lei 6.015/73), ao qual caberá a orientação do interessado. Cumpre ao requerente, assessorado pelo seu advogado, apresentar a espécie de usucapião que está sendo buscada, bem como o cumprimento dos requisitos legais.
  5. O procedimento extrajudicial admite todas as espécies de usucapião, salvo disposição legal em contrário.
  6. Caso a planta não contenha a assinatura de algum titular de direito registrado ou averbado na matrícula do imóvel usucapiendo ou dos imóveis confinantes, poderá ser promovida a sua notificação para que dê seu consentimento expresso sobre o pedido de usucapião no prazo de 15 (quinze) dias. Ressalte-se que o silêncio será interpretado como concordância (§2º do art. 216-A).
  7. No caso de o imóvel usucapiendo ser unidade autônoma de condomínio edilício, ou se o imóvel confinante contiver um condomínio edilício, bastará a notificação do síndico para efeito do §2º do art. 216-A (apenas para anuência de titular de direito registrado ou averbado nos imóveis confinantes).
  8. O prazo da prenotação será prorrogado até o acolhimento ou rejeição do pedido (§ 1º do art. 216-A).
  9. Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, o oficial de registro de imóveis poderá requisitar a complementação de documentos ou a realização de outras diligências não previstas inicialmente (§§ 5º e 6º do art. 216-A).
  10. A rejeição do pedido na via extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião na esfera judicial.
  11. Caso seja apresentada impugnação ao pedido, o processo será remetido ao juízo competente para que a ação prossiga na via judicial (§ 10º do art. 216-A).
  12. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido para a usucapião, somar o tempo de posse dos seus antecessores, contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos da usucapião ordinária (art. 1.242 do CC), com justo título e de boa-fé (art. 1.243 do Código Civil).

ESPÉCIES DE USUCAPIÃO

Outras formas de usucapião:
– usucapião de servidões: 10 anos (art. 1.379 do Código Civil);
– usucapião especial urbana coletiva: 05 anos (art. 10 da Lei nº 10.257/01 – Estatuto das Cidades).

 

 

REQUISITOS:
1) Requerimento dos interessados, com a qualificação completa (nome completo, cédula de identidade e/ou CPF, nacionalidade, profissão, endereço completo, estado civil (se casado(a), regime de bens e pacto antenupcial, se houver, nome completo do cônjuge, cédula de identidade e/ou CPF, nacionalidade, profissão), o qual deverá ser assinado por advogado regularmente inscrito na OAB, devidamente constituído (caput do art. 216-A da Lei 6.015/73), o qual representará os interessados no pedido da usucapião extrajudicial;
1.1) Se pessoa jurídica requerente ou confrontante ou titular de direitos, apresentar certidão simplificada e atualizada (prazo máximo de emissão de 30 dias) da Junta Comercial competente. Quando a certidão simplificada da Junta Comercial apontar mais de um sócio administrador, apresentar a última alteração contratual da empresa com prova de representação e declaração de que a alteração trazida é a última existente;
2) Procuração pública ou particular, pela qual os interessados tenham outorgado poderes de representação específicos ao advogado que subscreveu o requerimento;
3) Ata notarial lavrada por Tabelião ou Escrivão de Paz, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias. Conforme sugeriu o CNB-SP, a ata notarial poderá conter: a) a relação dos documentos apresentados para os fins dos incisos II, III e IV, do art. 216-A; b) a declaração dos requerentes de que desconhecem a existência de ação possessória ou reivindicatória em trâmite envolvendo o imóvel usucapiendo; e c) as declarações de pessoas a respeito do tempo da posse do interessado e de seus antecessores. Quanto mais completa a ata notarial, mais simples e rápido será o procedimento no registro de imóveis.
4) Plantas do imóvel contendo:
4.1) Assinatura do responsável técnico legalmente habilitado, com firmas reconhecidas (art. 704 do CN);
4.2) Assinaturas dos proprietários, dos confinantes e dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, com firmas reconhecidas (art. 704 do CN).
4.3) Área e alinhamentos laterais com medidas e deflexões;
4.4) Localização das áreas de preservação, das servidões e dos recuos legais;
4.5) Mapa atual do imóvel, sem rasuras ou emendas, o qual deverá conter:
a) Número das matrículas do imóvel usucapiendo e dos imóveis confrontantes ou, caso dos imóveis confrontantes seja área de posse, informar tal fato e neste caso comprovar através de Ata Notarial;
b) Nome do(s) proprietário(s) do imóvel usucapiendo e dos imóveis confrontantes e número do lote, caso seja loteamento registrado;
Observação: em qualquer caso, será necessário apresentar 03 (três) plantas iguais ou cópias autenticadas da planta original para fins de notificação da União, do Estado e do Município.
5) Memorial descritivo contendo:
5.1) Descrição completa da área conforme consta na planta apresentada, observadas as exigências do art. 225 da Lei nº 6.015/73 (características, confrontações, localização, se fica do lado par ou ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da esquina mais próxima);
5.2) Procedimento e equipamentos utilizados;
5.3) Declaração do técnico responsável atestando que: (1) elaborou pessoalmente o levantamento; (2) o imóvel em questão tem limites definidos; (3) não existe litígio aparente com os extremantes; (4) os confrontantes são aqueles indicados na planta e no memorial.
5.4) Assinatura do responsável técnico legalmente habilitado, com firma reconhecida;
6) Croquis de localização do imóvel em escala reduzida para fins de publicação de editais, constando: área, extremantes, pontos de referência e indicação quanto ao norte magnético. O croqui deverá permitir a identificação da localização do imóvel por terceiros, devendo, portanto, ser clara e legível na impressão jornalística;
7) Anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional (ART do CREA ou RRT do CAU), com o devido comprovante de quitação, constando no objeto que o referido documento se refere ao levantamento da área objeto da planta apresentada para fins de usucapião;
Observação: em qualquer caso, será necessário apresentar três (03) cópias autenticadas da ART para fins de notificação da União, Estado e Município.
8) Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente comprovarão a não existência de ação tramitando com referência ao imóvel (usucapião, ações possessórias, desapropriação, etc.), bem como em relação às pessoas (inventário e partilha, falência, etc.), quais sejam:
a) ações cíveis (Comarca da residência ou sede dos requerentes e da Comarca de Indaial – SC);
b) ações cíveis da Justiça Federal (Comarca do domicílio ou sede dos requerentes e da Comarca de Blumenau – SC).
9) Concordância da União, do Estado de Santa Catarina e do Município com o pedido de usucapião através de certidão que descreva o imóvel usucapiendo. Caso não seja apresentada a certidão, será promovida a notificação do ente público respectivo para que se manifeste no prazo de 15 (quinze) dias.
10) Documentos comprobatórios da posse do imóvel usucapiendo: justo título (Escritura Pública ou Instrumento Particular de aquisição do imóvel) ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel (IPTU, água, luz, telefone fixo, etc.). Tais documentos poderão ser complementados com fotos da família no imóvel, declarações assinadas por vizinhos, etc.
11) Documentos comprobatórios das confrontações apresentadas na planta: declaração da Prefeitura Municipal, certidões atualizadas das matrículas, contratos, termo de posse ou escritura de posse, comprovantes de pagamento de impostos, taxas e/ou todos os demais documentos que comprovem que os proprietários dos imóveis confrontantes constantes na planta são, de fato, confrontantes do imóvel objeto da retificação;
12) Comprovante de pagamento do imposto municipal de transmissão (ITBI) ou certidão de isenção ou de não-incidência fornecida pelo setor competente da Prefeitura Municipal na qual está situado o imóvel;
13) Certidão de avaliação do imóvel pelo setor competente da Prefeitura Municipal, na qual deverá constar a área e a localização do imóvel e, se houver, a inscrição imobiliária municipal e o número da matrícula preexistente;
14) Certidão do ICMBio (Instituto Chico Mendes de Biodiversidade) atestando que o imóvel usucapiendo não se situa na Unidade de Conservação Parque Nacional da Serra do Itajaí (Lei 9.985/2000, art. 6º, inciso III).
15) Apresentação da guia/boleto e comprovante de pagamento do FRJ (Fundo de Reaparelhamento da Justiça). O boleto bancário para pagamento será fornecido pelo funcionário do Registro de Imóveis após a análise do título.
OBSERVAÇÕES:
a) Todos os documentos devem ser apresentados em via original ou cópia autenticada (exceto procurações particulares, que deverão ser apresentadas na via original – art. 489 do Código de Normas da CGJ/SC);
b) O requerimento, a planta e o memorial não podem conter rasuras ou emendas, assim como os demais documentos apresentados;
c) Se possível, anexar o arquivo do memorial descritivo em cópia em meio magnético (CD/DVD) ou enviar para o e-mail registroindaial@gmail.com;
d) O oficial de registro de imóveis expedirá edital para a publicação em jornal de grande circulação para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias. A responsabilidade pela publicação do edital, bem como suas despesas, é da parte interessada, que deverá retirar o Edital no Cartório e devolver a publicação.
OPCIONAL – REQUISITOS PARA NOTIFICAÇÃO DE CONFRONTANTES, TITULARES DE DIREITOS REGISTRADOS OU AVERBADOS NA MATRÍCULA DO IMÓVEL USUCAPIENDO E/OU NA MATRÍCULA DOS IMÓVEIS CONFINANTES:
– Apresentar requerimento pelo qual o advogado dos interessados pede a notificação, indicando o nome e o endereço completo de quem pretende que seja notificado, acompanhado de cópia autenticada da planta apresentada, do memorial descritivo e da anotação de responsabilidade técnica.
- Caso não seja encontrado o notificando ou caso ele esteja em lugar incerto e não sabido, deverá apresentar requerimento para notificação por edital mediante a publicação, por duas vezes, em jornal local de grande circulação, pelo prazo de quinze dias CADA UM.
– O valor da notificação e/ou publicação deverá ser custeado pelo requerente.